皆様、お元気でしょうか。日差しはまだ強いものの、朝晩は少し過ごしやすくなってきました。私はこの秋から階段ダッシュとランニングを始めたのですが、息が上がるのは運動だけでなく、最近の金利のニュースもそうかもしれません。

福岡で不動産の仕事をしている立場から、今回は多くの方が気になっている「金利」と「今の不動産市場」について、最新の数字をもとに整理してみます。

■ 日銀、今年2度目の利上げ

まず大きなニュースから。日銀は9月17・18日の金融政策決定会合で追加利上げを決め、政策金利は1.0%程度から1.25%程度へ引き上げられました。6月に続く利上げで、今回の利上げ局面では最短の間隔となり、背景には原油高や円安による物価の上振れリスクへの警戒があります。 MogecheckNikkei

「まだ上がるの？」という声も聞こえてきそうですが、市場ではさらなる利上げも視野に入っています。たとえば野村證券は2026年12月と2027年6月の利上げをメインシナリオとしつつ、より早いペースの可能性も想定しています。 Nomura

■ 住宅ローン金利はどうなった？

変動金利は政策金利に連動します。6月の利上げを受けて、9月には三菱UFJ銀行と三井住友銀行が新規借入金利を年0.25%引き上げました。今回の利上げ分も、年明けにかけて各行で反映されていくと考えるのが自然でしょう。 Mogecheck

一方、固定金利は長期金利に連動します。こちらも上昇が顕著で、9月15日には10年国債利回りが一時3.035%まで上昇し、約30年ぶりの高水準となりました。その結果、9月のフラット35の最多金利は3.460%、多くの銀行の10年固定金利も3%台に達しています。 nd 20260915de50343 +2

ちなみに変動と固定の差について、モゲチェックは9月時点で年2.23%の差があり、0.25%ずつの利上げなら埋めるのに約9回分と試算しています。変動か固定かは、この差をどう見るかが一つの判断材料になります。 Mogecheck

■ 地価は「上昇継続、でも勢いは鈍化」

では、金利上昇は地価にどう表れているのか。9月15日に公表された基準地価（7月1日時点）を見てみます。

福岡県の住宅地は前年比2.1%の上昇で、前年の2.7%から伸びは鈍化。それでも10年連続のプラスで、全国6位でした。福岡市全体でも住宅地の上昇率は7.2%から5.5%に縮小しています。 Sumu-labSumu-lab

注目すべきは県の説明です。建築費の高騰や住宅ローン金利の上昇で、地域によっては戸建てや分譲マンションの売れ行きが鈍り、上昇が減速しているとされています。つまり「金利の影響」が、公的な地価の説明にもはっきり出てきたということです。 Sumu-lab

■ それでも強いエリアはある

とはいえ、一律に弱くなっているわけではありません。福岡県内の住宅地上昇率トップは早良区次郎丸3丁目の+10.7%で、上位には七隈線沿線や中央区の地行・梅光園、東区箱崎などマンション需要の強いエリアが並びました。 Sumu-lab

商業地では、マンション用地の需要が競合し、駅に近い商業地を中心に高い上昇が続いているとのこと。西区の西都1丁目（九大学研都市駅）は+13.4%で県内の商業地5位に入りました。 Sumu-labSumu-lab

現場の感覚としても、「駅近・利便性の高い立地は底堅く、郊外やバス便エリアは慎重に」という二極化がじわじわ進んでいる印象です。

■ これからどう考えるか

まとめると、今の市場は「金利は上がる、地価はまだ上がる、ただし勢いは落ち着き、エリア差が広がる」局面にあると言えます。

購入を検討している方は、借入可能額ではなく「金利がもう1%上がっても返せる額」で予算を組むのが安心です。売却を考えている方は、需要の強いエリアかどうかで戦略が大きく変わってくる時期です。投資目線では、利回りと借入金利の差（イールドギャップ）が縮みやすくなっているので、以前より物件の選別が大切になります。

金利の動きは今後も日銀会合のたびに注目です。次の大きな節目は年末の会合になりそうなので、またこのブログでお伝えします。

※本記事は2026年9月26日時点の情報をもとにしています。

株式会社みぞえ　馬場