こんにちは。会計視点で考える不動産。今回は、
未上場株式評価と紐づけてお話しします。
令和8年4月20日、国税庁で
「非上場株式（会社の株）の相続税評価に関する有識者会議」
が開かれました。
回数を重ね8月20日で5回の会議を重ねました。
この5回目の会議にて、おおよその方向性が示されました。

非上場株式の評価方法？あまり関係ないかな・・
と思っている方が大半かと思います。
しかし非上場会社の経理を長年担当している自身にとりましては、
大きなテーマの一つです。

また、不動産というテーマでみても例えば節税のために
プライベートカンパニー（法人）を作って
物件を買っているオーナー様にとって、
相続対策の前提が大きく変更するニュースになり得ます。
本日は、不動産の切り口から今回の未上場株式評価を考えます。
そもそも、一般的な相続税対策として現金を不動産に変える、
という手法は広く行われています。
相続税評価として建物は固定資産評価額、土地は路線価評価となり、
おおむね７割から８割の評価にぐっと抑える事になります。
またその不動産を賃貸にまわすことにより、
更に評価額を下げる事ができます。
更に買い手として個人よりも法人で不動産を購入する事により、
不動産を含めた会社全体の評価が株式評価（未上場株式）となります。
株式評価の方法は、大きくわけて２つあります。
１つは、純資産価格方式。
ざっくりいうと資産から負債をひいた純資産をベースに株式評価を行いますが、
中でも不動産の評価は同じく相続税評価となりますが、
帳簿価格よりも評価額が大きくなっている場合（含み益）に関しては、
将来的な法人税等負担分として、
含み益の37％を控除して評価額を算定する仕組みとなります。
不動産評価額が上昇する中でも一定の歯止めがかかる事と、
個人が直接的に不動産を所有するよりも、
将来的な相続・事業承継を見据えて未上場株式として保有しておく事による
評価額の圧縮を図ることが十分に可能でした。
また、もうひとつの評価方法である類似業種比準価格方式は、
評価する非上場会社の株式と事業内容が同じ上場会社の株価を参考にして、
自社の株価を計算する評価方法です。
配当・利益・純資産の３つの要素で比較して、
株式評価を行います。
一定の企業規模に達しなければ採用できないなどの制約もありますが、
一般的に一つ目の純資産価格方式よりも株式評価が低く抑えれることもあり、
多くの未上場会社で採用がされていました。

今回改正の議論があがった背景には、
同じ会社でありながら異なる評価方法で株式評価額が大きく異なる弊害や、
恣意的な会計手法にて一定の株価操作が可能である事も問題視されていました。
今後の改正の方向性としては、評価方法の統一と過度な節税の防止が図られており、
改正が実現されれば、60年ぶりの大改正になる予定です。
有識者会議は現在も継続して開催されており、一定の方向性は示されたものの
確実な評価方法が決定したわけではありません。
オーナー様が考える不動産の取り扱いにも多くの影響を与えるものとして、
今後も継続してウォッチを行ってまいります。

総務部　三木原