こんにちは。前回は、不動産におけるキャッシュフロー計算を利用する場面の紹介の一例としまして、不動産の価格評価を計算する際の計算方法の一つをご紹介しました。今回は、もう一つの計算方法であるDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法を確認したいと思います。DCF法で使用する純収益等の数値は、前回の直接還元法で使用する数値と基本的には変わりがありません。大きく異なるのは、キャッシュフローの数年分計算を行い、最終年度に売却を行ったと仮定して、その不動産価値を求める計算手法です。計算式としては、

DCF法による不動産評価額＝期間収益の現在価値＋復帰価格の現在価値　となります。

期間収益は、対象不動産の収益性を図るために、5年から10年ほどの純収益を計算します。復帰価格とは、最終年度に売却を行ったと仮定した売却価格見込みとなります。これらを合計したものが、対象不動産の評価額となります。

ここで、登場している現在価値という言葉ですが、今回のように長期的なお金の出入りを計算する際には、必ず必要となってくる概念となります。最近では、金利が上昇しておりますので、感覚的にも伝わりやすいと思いますが、現時点でのお金と数年後のお金の価値は同一ではないという考えが根本にあります。

手元にあるお金を銀行に預金すれば、数年後には必ず利息が加算されます。または、何かの投資資金に回した際のリターンも考えられます。このように、貨幣価値は時間の経過とともに変動をおこなっていくものと考えられており、数年後のお金を現時点で計算するといくらになるかを計算して評価を行う、これが現在価値という考えになります。

5年から10年単位の家賃等から派生する純収益と最終年度に売却したと仮定して入ってくる資金、これらを現在の価値に直したときの金額が対象不動産が生み出す儲けの力と考えて不動産評価額を計算致します。

今回は、説明が長くなりましたので、続きはまた次回に行います。

ちなみに来週ですが、個人的に勉学しております「不動産証券化マスター」の試験があります。次回は受験後の感想を兼ねましてご報告させて頂きます。

総務部　三木原