こんにちは。前回は不動産におけるキャッシュフロー計算の仕組みを確認していきました。

今回は、その利用場面を見ていきたいと思います。

まずは、不動産評価においてキャッシュフロー計算を必要とする場面です。不動産の価格を判断する際には、取引事例の比較、土地の路線価、地価公示などから判断をする事も多いと思います。このよう評価方式はマーケットアプローチとよばれ、感覚的にも判断がしやすい手法といえます。一方で、不動産が生み出す将来の収益価値からその不動産価格を求める、インカムアプローチという評価方式も現在では、多く採用をされています。この方式で計算をする際には、キャッシュフロー計算が必要となってきます。

それでは、インカムアプローチの評価方式である収益還元法についてお話をしていきます。

まずは、直接還元法という考え方です。

直接還元法による不動産の収益価格は、以下のように求めます。

一定期間の純収益÷還元利回り

一定期間の純収益は、例えば対象が収益物件であれば、運営収益から運営費用を差し引いた利益に近い概念の数値となります。

運営収益の代表例は、家賃収入・共益費収入・水光熱費収入・駐車場収入等となります。家賃は空室率を考慮します。

運営費用は、修繕費・管理費・公租公課・損害保険料等が一般的となります。

最終的な純収益は、前々回ご紹介をしたNOI（Net Operating Income）となります。

もし、対象物件に多額の敷金があるようでしたら、敷金×運用利回りにて、敷金の運用益を加算します。

最後に、対象物件の修繕費用を見積もります。前回ご紹介をしたCAPEX (Capital Expenditure)を減算し、

最終的なNCF（Net Cash Flow）を算出します。

つまり、NCF＝NOI＋敷金の運用益－CAPEX　から

NCF÷還元利回り　にて不動産の価格を算出いたします。

今回は一例をお伝えしました。続きは次回でご紹介します。

 

総務部　三木原