こんにちは。前回は、不動産投資におけるキャッシュフローの考え方の必要性をお話しました。今回は、具体的にどのような計算をおこなっていくか見ていきたいと思います。

まず、キャッシュフローは、資金の流れを表現しています。つまり、資金の増減となります。なんらかの投資を行う際には、その投資額を回収していかなければなりません。その回収額を計算する際に、キャッシュフロー計算を使用します。

計算にあたり留意する大きな点は、「減価償却費」という概念です。企業が設備投資を行うには、多額の資金を投じますが、長期間に渡っての収益貢献のための支出をすることになります。この支出を単年度で負担してしまうのは、期間損益の観点から適切とはいえませんので、設備投資を使用する年数に応じて徐々に費用として処理をする事になります。しかしながら、その支払いは単年度に行うことが多いので、減価償却費という費用計算と設備投資額の支払いでズレが生じる事となります。そのため減価償却費は支出を伴わない費用といわれ、キャッシュフロー計算をする際には、足し戻すという処理を行い、現金ベースの利益に戻す必要があります。

つまり、キャッシュフロー計算の多くの出発点は、費用と収益で計算をされた利益に減価償却費は加算をするというところからスタートをします。

特に不動産投資における特徴は、その建物の存在にあります。建物は多額の費用がかかりますので、減価償却を多く計上しますが、一定年数毎に大幅な修繕や設備の追加投資を行うことがあります。会計用語では、「資本的支出」と表現しますが、こちらも建物の価値を増加させるような支出となれば、減価償却の対象となります。この支出を不動産投資においては、CAPEX (Capital Expenditure)と呼び、キャッシュフロー計算にいれていきます。最終的には、これらを考慮した資金収支をNCF（Net Cash Flow）と表現をします。不動産投資における重要な数値の一つとなります。

計算式は、営業利益+減価償却費-CAPEX=NCF　となります。

次回は、キャッシュフロー計算を利用すればどのような事ができるのかを見ていきたいと思います。

総務部　三木原