こんにちは。前回は簿記・会計が必要となる資格試験の話の延長線上で、キャッシュフローの考えがでてきましたので、そのお話の続きです。私が、簿記・会計の世界に入り25年以上経過をします。会計の勉強を始めた時代は、売上・利益の大きさが重視されていたと感じます。

企業は規模拡大を図り利益追求を責務とする風潮がありました。しかし行き過ぎた売上・利益至上主義は粉飾決算や不正会計を生み出し、損益計算書のみでは企業評価を図れない時代が来ました。私の好きな言葉に「利益は意見、現金は事実」という言葉があります。

利益は会計という一定のルールに基づいて作成されるもので、いわゆる見た目のものであり、時の会計制度変更や経営層の判断においても変化をしていくものです。反対に現金の増減は手元に残っている現金そのものであり、動かしがたい真実を表します。「勘定合って銭足らず」「キャッシュイズキング」など現金が重要視される言葉はたくさんあります。

企業が作成する決算書類も損益計算書、貸借対照表のみならずキャッシュフロー計算書の作成も必要な時代となりました。このように現金（キャッシュ）が重要視される現代におきまして、不動産業としてはこの考えがどう使われているのかを検証したいと思います。

キャッシュの考え方が特に必要になるのは、不動産投資を行う際に、顕著に表れます。

希望物件を選択し、いわゆる利回りの計算をしますが、単純計算では家賃収入÷投資額で計算をされます。こちらの計算では、本来は必要となる物件の維持にかかる必要経費が計算をされず、投資判断をあやまってしまう恐れが生じます。現金収支ベースでの投資判断を行う際には、NOI利回りという指標を使って投資判断を行うのが一般的となっています。NOIとは（Net Operating Income）つまり、家賃収入から経費を差し引いた収支額を投資額で除することによって、実質的な運用益を計算しようという考えです。しかし、この経費の考えの中に現金の考えが必要となってくるのです。次回は、不動産投資における現金の考え方の重要性を踏まえてお話をしていきたいと思います。

総務部　三木原